不動産投資。魅力的な響きです。普通のサラリーマンが年収5百万円ぐらいから投資ができたり、
多少自己資金さえあれば無職でも投資ができたりするため身近に感じる人も多いのでは？
身近に感じる分、どの物件がいいのかわからない、どのように買えばいいのかわからない、
借金するのは怖い、といった思いを持っている人も多いとは思います。
そんな中でのyoutubeでは不動産投資に関してかなりのチャンネル数が上がっています。
色んな人がいろんなことを行っているyoutube。どれを見て、どれを参考にすればいいのか
全くわかりません。テトラではそんなyoutube動画を1,000個視聴して、
オススメのものだけきちんと纏めました。
目次
「不動産投資とは何か（基本中の基本）」
まずは不動産投資とは何か。というところからです。不動産投資とは不動産（土地、建物、マンションなど）を購入して、収益を得ることになります。
「お金持っていないし、何千万円もするもの買うののなんか無理じゃん...」
って思う人が大半だと思います。そのお金を金融機関が貸してくれるんです。
金融機関も仕事でやっているために儲かるものだとしてやっています。
「儲かるんだったら金融機関は自分たちでやればいいじゃん」と思う人も居ると思いますが、
金融機関は銀行法という法律で不動産業ができないようになっています。
そのため「誰かに不動産業をやってもらい、自分たちは金利でしか儲けられない」ようになっています。
そのために大半の人は金融機関からお金を借りて不動産投資を行うことがメインになっています。
ここが不動産投資の面白いところ。
「株式を投資したいんですけどお金貸してくれませんか」
「FXしたいんでお金貸してくれませんか」
と言っても金融機関は絶対お金を貸してくれませんが、
「不動産投資に投資したいのでお金貸してくれませんか」
ということに関しては金融機関はお金を貸してくれます。
いくつか理由がありますが、不動産投資は確実に儲かられる可能性があるからです。
少し難しい話ですが期待リターン（期待収益率）という指標があります。
「そこに投資してどのくらい儲かるか」という指標です。
これは50年ぐらいの平均をとって決まっています。
バブルの崩壊があったり、リーマンショックがあったり、震災があったりしても
このくらいは儲かるよね、という数字です。
ざっくりと株式投資は5-7%、債権は1-2%、不動産は5-7%となっています。
50年ぐらいの平均値なので「途中色々とあるけど、このくらいは儲かるよね」といった利回りってことですね。
不動産は5-7%儲かるので、これ以下の金利で貸し出せば金融機関は儲かり、
不動産を保有している人は差額分は儲かるといったことが不動産投資の本質です。
このように聞くと、なんだか儲かりそうではありますね。
「期待収益率は以下の動画で勉強してみてください」
「不動産投資とは何か（儲けの基本）」
不動産投資の本質がわかった所で、不動産投資で儲けるためにはどのすればいいか、
ということに移ります。
それは「利回りが高い物件を保有して、安く金融機関からお金を借りる」ということになります。
ここから難しいところではあるのですが、利回りが高い物件には理由があります。
とても古かったり、危ない場所に建っていたり、一度入居者がでちゃうと次になかなか入ってくれない場所だったり。
みんなが狙っているのでお得な物件はなかなかないということですね。
ここでのコツは自分がコントロールできるリスクであるかどうか、ということです。
危ない場所に建っているとなかなかコントロールすることは難しいですが、
とても古い物件だったりしても自分自身で修理することができたり、
安くやってくれる修理業者を知っていたりすると自分自身でコントロールできます。
また、一度入居者が出ちゃうとなかなか入ってくれなさそうな場所であったりしても、
知り合いが引っ越しを考えていたり、社宅契約してくれそうな会社を知っていたりすると、
自分自身で埋められたりしますね。
利回りは普通にやっているとリスクあるけど、自分自身でリスクを抑えられるところ。というのが重要ですね。
「自分で修理とか出来ない..！」という人もいるとは思いますのが、
こんな動画がいっぱいあがっていますので見てみてください。
次の本質は「金融機関から金利を安く借りる」です。
金融機関はどのような人にお金を貸したいか、考えてみましょう。
金融機関は必ずお金を返してくれる人にお金を貸したいです。
必ずお金を返してくれる人とはどのような人なのかというと、大きな企業で働いていて、
多い収入を得ている人です。
この人は不動産が空室になったりしても自分自身の給与から払ってくれます。
また不動産のお金を返せなくなったという信頼を失うようなことはしたくありません。
このような人は返せなくなるリスクが低いために金利が低くなります。
またお金をいっぱい持っていて、ちょっとだけだけお金を借りたいという人にも
お金を貸したいと思います。
例えば不動産の価格が1000万円で、900万円は自分でもっていて100万円だけお金を借りたいという人です。
この場合は返せなくなっても不動産を売って100万円以上になれば
金融機関は損をしません。その場合は金利が低くても大丈夫です。
また確実に儲かることが分かっている不動産を買うときもお金を貸したいと思います。
「銀座の100坪のビルを1000万円で買うのでお金を貸してくれませんか」というのと
「青森の山奥の土地を1000万円で買うのでお金を貸してくれませんか」というのでは
明らかに銀座のビルのほうがリスクがありません。
安くお金を借りるのはバランスです。自分自身でどのくらいお金を出すのか、
どのような物件を買うのか、どのような属性の人なのかによって金利が変わってきます。
不動産投資に関わる金利に関してはこの動画がわかりやすいです。
「不動産投資の本質。レバレッジの考え方」
不動産投資の基本はレバレッジという考え方です。
自分自身のお金をあまり使わずに他人のお金で保有して、
徐々にお金を返していく、という考えです。
例えば利回り5%の物件があって、100万円もっていたとします。
100万円×5%なので年間5万円の利益ですね。
一方、利回り5%の物件を、自分のお金100万円、900万円を金融機関から2%で借りて
1000万円で買ったとします。
その場合は、1000万円×5%で50万円の利益。
一方900万円×2%で18万円お金利支払い。
差額が32万円の儲け。
自分自身は100万円しか出していないのに5万円の儲けと、
32万円の儲けとかなりの差がでてきます。これががレバレッジの考えの本質です。
これは文字で説明するのがかなり難しいのでyoutube動画の出番です。
こういうときはyoutubeは便利ですね。この動画は不動産に関わる細かなところも解説してくれています。
「不動産投資の本質。まずは自宅から」
不動産投資を始める上で
「賃貸してくれる人がいなくて空きがでてきたらどうしよう」
「場所はどこがいいのか分からない」
「金利もいくらがいいのか分からない」
といったことが考えられます。
その場合、一番いいのはまずは自宅の購入から考えていきましょう。
自宅だったら自分自身が引っ越ししない限り空室リスクは抑えることが出来ます。
しかも最近の金融緩和により、自分自身の手出しを行うことなく、
フルレバレッジで100%フルローンがでます。
また金利は最低だと0.3%。本当に馬鹿みたいに安い金利ですね.....
ネット銀行を中心にかなりの利率で競っています。0.2%でも0.3%でも0.4%でもそれほど変わりませんが気になるようだたらモゲチェックでチェックしてもいいとは思います。基本的には不動産を買う時の仲介業者が提携している金融機関を紹介してくれます。
https://mogecheck.jp/
これを使わない手はありません。
通常自宅は1つだけなので、1箇所しか買うことが出来ません。
ただその分、きちんと選べば必ず儲けることが出来ます。
ここでの秘訣は「欲しい物件ではなく売れる物件を買うこと」です。
自宅だとどうしても
「キッチンのカウンターの高さをこだわりたい」
「子供部屋に机を備え付けにしたい」
「リビングにサーフボードを置けるようにしたい」
といったこだわりがでてきます。
一方、それらのこだわりは他の人からするといらないこだわりです。
このようなこだわりには、コストが掛かり、且ついらない機能になってきます。
これらの機能はある程度無視し、なるべくそのままで売れる物件を保有することです。
地方の方だと一軒家を希望したりすると思いますが、
一軒家にはオーダーメイドがでてくるために売りづらくなります。
そのため、買うのは区分マンション一択になります。
区分マンションでみんなが欲しがる駅チカ物件をフルレバレッジで、
低金利で買うことが第一歩です。
自宅は一生の買い物だ、と考える人も居るとは思いますが、
高齢になったらそれでいいかもしれません。
結婚し、転勤があり、子供が生まれ、時には離婚し、子供が巣立つことを考えると
一生同じ家に住み続けることは現実的ではありません。
まずは5年住む家を探す、とうことが現実的です。
独身〜夫婦になって住める1LDKに5年、
子供が生まれて自分の部屋が欲しくなるまでの住む2LDKに5年、
自分の部屋を与えて住む3LDKに5年から10年、
子供が巣立ってから2人で住む1LDKに10年、
その後老後を豊かに過ごす自宅に10年とと考えると5回自宅を変わることになります。
35年ローンを組み、
5年住むとざっくりと15%前後の借入返済が進むことになります。
5000万円でマンションを購入し、相場家賃以下のローン返済を毎月払った上に、
同じ5000万円で売れたとすると、ローン返済が進んでいる分、
手元に750万円残る計算になります。
正確には20%の税金がかかるので600万円ですね。
ローン金利変わったどうしよう、などと言った心配事もあるかと思いますが、
住宅ローン金利が変わったとしても5年間は毎月の返済が変わらないようにするという
ルールがあります。長期間同じ家に住み続けるのであれば多少気にする必要がありますが、
5年で自宅を売却することを考えているとこのあたりは安心ですね。
同じ金額で売れなかったらどうしよう、といったこともあるかもしれませんが、
5年住んで借入残高は4250万円です。駅チカ物件でここまで下がることは
統計的に考えづらいですが、相場家賃よりローン支払いが低いので、
5年間お得に住むことが出来た、と考えることができます。
「自宅の売却儲けを再投資」
自宅を売却して600万円の資金を得ました。
「ラッキー。キャバクラで豪遊しよう！」
「ラッキー。バーキン買おう！」
などとは思ってはいけません。600万円は再投資です。
600万円を元手に収益不動産を購入していきます。今回は自宅ではありません。
自宅で培った土地勘を中心に収益不動産を探していきます。
ここでは自宅とは違い、一棟マンション、一棟アパートの一択です。
区分マンションは空室リスクは低いものの利回りが低く、
ここでは利回りが高い一棟アパート、一棟マンションを探していきます。
投資用不動産は住宅ローンが使えず、パッケージローン、
もしくはアパートローンと言われるものを利用することになります。
不動産と借りる属性ごとに判断を行い、金利を計算することになり、
大抵の場合頭金も必要になります。
頭金として求められるのはざっくりと10%。
そのため逆算して6000万円の物件を探していきましょう。
ここで目安となる利回りは8%以上です。銀行は不動産情報を確認するために
利回りを重要視します。8%が一つの足切りラインになっている金融機関も多いため
8%以上の物件を探していきましょう。
ここで役に立つにはファーストロジックが運営している楽待です。
楽待を見て自宅周辺の場所、予算を入れておくと新着物件が登録されたごとに提案がきます。
ここで根気強く探していきましょう。
物件が見つかると細かなシミュレーションが必要になります。
ここで参考になるのは不動産投資連合隊のサイトです。
https://www.rals.co.jp/invest/info.htm
空室率は10%、諸経費15%、借入期間30年、金利2.5%とすると、
借入返済を行い、その後の年間の手残りが約100万円になります。
不動産投資の金利は住宅ローンの金利と違い様々です。ここは金融機関の色がでます。そしてローンには2種類あります。アパートローンとプロパーローンです。
アパートローンとはなにか
アパートローンとはなにか。きちんと説明してくれているところはほぼありません。みんななんとなく使っている用語です。アパートローンとは「金融機関が決めたパッケージ化されたローン」です。
金融機関は毎回ローン申し込みががあったごとにローン審査していたら切りがありません。そして儲かりません。ある一定の人にある一定の不動産であれば審査基準を決めてローンを出そう、というのがアパートローンです。アパートを買うためのローンではないことに要注意です。投資用不動産の家賃収入がローン支払い以上であれば上場企業の社員であったり、ある一定の収入がある人は破綻しないでしょ、もし破綻したとしてもそれまでにローン支払いが進んでいるはずだから売ればローン残高を払えるよね、ってことですね。これをすべて計算してパッケージ化しているんです。なので審査も早ければ数日ででてきます。「数日で不動産投資のローンが借りられる」そう考えるとすごいですね。
サラリーマンの1つ目とするとオリックス銀行一択でしょう。基本的に年収の10倍までほぼ無条件で貸してくれます。しかもフルローンも場合によっては可能です。メガバンクは規模的に難しく、その他不動産融資に積極的な銀行になります。大都市の不動産投資に対応可能は以下のとおりです（2022年12月現在）
プロパーローンとはなにか
話はそれましたが、6000万円で買った6年たつとと手元キャッシュフローが600万円のこります。
600万円を元に、再度投資用不動産を探していく、という流れです。
「不動産投資のゴールをどこに持っていくのか」
不動産投資には限りがあります。借入返済期間が80歳まで、といった形で、
ローンが限られてくる期間が決まってきます。
30歳で住宅購入スキームからスタートすると、
35歳で投資用不動産1棟目、41歳で投資用不動産2棟目、45歳で投資用不動産3棟目と購入すると
次の時点で30年ローンを組むと80歳を超えてしまうためにローン期間が短くなります。
ローン期間が短くなると頭金が貯まるスピードが遅くなるためにどうしても
買える物件に限りがでてきます。
不動産投資には終わりがあり、終わりが見えるために早めに始めておく必要があります。
普通のサラリーマンがリスクをうまくコントロールして買える不動産の限界は3億円。
年間のキャッシュフローで1000万円プラスされることが1つの目安です。
仕事を辞めるFIREの道も見えてきますが、50歳超えるまでは働く必要があるため
アーリーリタイアというのが正しいかもしれません。
途中でやめたとしてもきちんと勉強することで、一定の資産が築けることはオススメです。
youtubeにはこれらを実践していっているチャンネルがたくさんあります。
「不動産投資にオススメのyoutubeチャンネル」
不動産投資にオススメのyoutubeチャンネルです。youtubeチャンネルには
不動産会社が営業のために運営していたり、アフィリエイト目的だったり目的がバラバラで
ある意味偏って運営している先もいっぱいあります。
そんな中でもオススメのyoutubeチャンネルをオススメします。
藤原正明の「最強の不動産投資チャンネル」
https://www.youtube.com/@toushikin
大和財託代表の藤原正明が運営しています。一棟物の収益不動産の販売会社なので、
販売の営業が目的だとは思いますが、動画自体はあまり営業に偏っておらず、
比較的中立の立場で不動産投資について解説してくれています。
筋トレが趣味らしく、動画の冒頭は筋トレの話題がありますが、
最初は不動産に関係ない話をしているので動画の2分ぐらいは飛ばしてみることをオススメします。
アユカワTV【不動産投資からお金の知識まで】
https://www.youtube.com/@user-vd2hi4vz9y
自分自身が不動産大家であるアユカワタカヲこと菅沼尚宏が不動産周りの最新事業から説明しています。
アユカワタカヲは48歳でFIREしており、この解説からもそのくらいの年齢になりますね。
アユカワTVのいいところは、毎月の不動産ローン事業を金融機関ごとに実名で語っています。
徳島大正銀行、滋賀銀行、静岡銀行などのマニアックな銀行情報を教えてくれています。
最近のアユカワタカヲの動画は茶髪で髪が長くなっており、動画撮り始めた頃の清潔感ある様子を密かに希望しています。
【不動産投資解説】ヤモリの学校
https://www.youtube.com/@user-jt2lx8ld2l
株式会社ヤモリが運営しています。普通は代表が動画に出演することがほとんどだと思うのですが、ヤモリの学校は取締役の廣瀬涼哉が出演しています。
地方ボロボロ不動産から投資を始めていく様子など動画に上がっています。
本業は不動産仲介業ではなく、不動産の管理サービスをクラウドで提供しています。
動画から自分たちのサービスに直接営業させようとする動画が少なく、みてて勉強になる動画ばかりです。
以上、youtubeで学ぶ不動産投資でした。まずは取れるリスクの範囲内で、自宅購入から始めて見るのもいいかもしれないですね。
